Предупрежден – вооружен!

Весна. Пора надежд и мечтаний… И не только! Это еще и пора активных действий для людей, мечтающих стать дачниками, владельцами земельных участков. Но купить земельный участок, не за батоном колбасы в ближайший магазин сходить. Покупка земельного участка дело тонкое, и консультация юриста бывает не просто полезной, а необходимой!

Покупатели участков задают нашему юристу самые разнообразные вопросы, наиболее важные вопросы-ответы мы решили публиковать на нашем сайте в специально созданной для этого рубрике «Ваше право». Мы уверены, что вы найдете в этой рубрике много полезных советов, а также ответов на самые актуальные вопросы. К тому же, вы тоже можете задать свой вопрос юристу и получить бесплатную консультацию.

Задать свой вопрос юристу Виктору Правоведову вы можете, написав письмо на электронный адрес компании «Удачная Земля» kopsotol@useland.ru.

Предварительный договор. Что за фрукт и с чем его едят?

Мы с мужем решили купить земельный участок в новом дачном поселке. Все понравилось, но насторожил один момент: продавец сказал, что продает участок по предварительному договору, что сейчас идет межевание участков... Я толком так ничего и не поняла, поэтому прошу вас разъяснить: можно ли покупать по предварительным договорам земельные участки и не будет ли в дальнейшем сложностей с собственностью?

Маргарита Ивановна, Ногинск

Отвечает юрист, специалист по недвижимости – Виктор Правоведов:

Вопрос, который задала Маргарита Ивановна, очень актуален! Дело в том, что в последние годы на рынке недвижимости «Продавцы» очень часто предлагают купить земельные участки по предварительным договорам. Почему это явление столь популярно среди продавцов загородной недвижимости и чем это грозит покупателю? Отвечаю: покупка земельного участка по предварительному договору означает, что как такого участка в реальности еще нет, существуют лишь планы формирования этих участков! Рядовой покупатель не разбирается в юридических тонкостях и «клюет» на дешевизну участка, а также на красивую картинку и «компетентное» мнение менеджера по продажам, который уверят, что предварительный договор ничуть не страшен и почти ничем не отличается от реальной сделки купли-продажи земельного участка. Покупатель смотрит на размещенную схему на сайте или в офисе продаж, выбирает прямоугольник с условным номером и площадью. С вами заключают предварительный договор, вы перечисляете 50 процентов, а в некоторых случаях и всю сумму денег за участок и… ждете, ждете, ждете…

Хорошо если когда-нибудь вы действительно дождетесь своего участка, причем в том месте и той конфигурации, о которой было заявлено продавцом, но ведь часто случается и так, что люди не получают участок, а потом еще и деньги пытаются получить годами, зачастую через суд! А почему собственно так происходит? Да потому, что у вас нет права на этот участок с номером в схеме, ведь и самого участка с кадастровым номером тоже нет! Часто бывает так, что и у продавца нет никаких прав на эту недвижимость, а есть лишь договор с собственником на привлечение покупателей. Как правило, продавцы работают по соглашению с собственником и не несут никакой ответственности и уж тем более не могут вам дать никаких юридических гарантий. (Узнайте подробнее о этапах оформления собственности земельных участков)

Знайте: эта форма приобретения земельного участка крайне сомнительная и опасная, я бы не советовал, таким образом приобретать участок. Участка как такого нет и соответственно предмета договора тоже нет, а потому вы даже через суд не можете ничего потребовать, в лучшем случае суд обяжет продавца - посредника вернуть вам денежные средства. А если к тому моменту фирма, через которую вы покупали участок, обанкротится? Своих денег вы будете ждать годами, получая их малыми крохами. В итоге ни участка, ни денег, одна головная боль.

Предварительный договор является очень благодатной почвой для многочисленных мошеннических схем. Сколько историй показывают по телевидению, рассказывают по радио, об этих мошеннических схемах рассказывают со страниц газет и журналов, но человек почему-то всегда считает, что эта беда его не коснется, что именно его «пронесет»... И вот, снова и снова открываются фирмы с яркими вывесками, с приветливой улыбкой вас встречают в красивом офисе, где Продавец жарко и убедительно рассказывает вам о своих чудо - предложениях, подкрепляя свои слова красивыми картинками и… все тем же предварительным договором! Но, ни красивые картинки, ни кожаное кресло, в которое вас заботливо усадил Продавец, ни предварительный договор не вернут вам потраченное время, силы и деньги, а также земельный участок, о котором вы так мечтали.

Даже если фирма, продающая земельные участки не занимается мошенничеством напрямую, и сама по каким-то причинам становится жертвой обстоятельств, вам легче не станет. Какая вам разница намерено или случайно обманули ваши ожидания? Вам ведь важен результат, верно!?

Поймите: покупка участка по предварительному договору это даже не долевая собственность территории, которая, по словам Продавца «межуется», как на картинке в офисе. Нет собственности и нет предмета спора. Даже если вы дождетесь часа «икс», участки размежуются, но Продавец поменяет нумерацию участков и площадь… Можете ли вы быть уверены, что по итогу получите участок у кромки озера, а не в болоте рядом с мусорным баком? Какие у вас права на участок? По сути, никаких прав у вас нет! Как говориться, найдите его в плане и докажите, что участок ваш… Или возьмем ситуацию, что реальный собственник передумал и решил иначе чем было заявлено ранее распорядиться своей собственностью. Он сделает это без проблем, поскольку волен распоряжаться своим имуществом, так как хочет до тех пор, пока не сделан переход права в государственной регистрационной палате, а вы будете вынуждены довольствоваться возвращенными вам деньгами, которые к тому моменту могут сильно обесцениться. Иными словами вашими деньгами попользовались и вернули, даже процентов не заплатив… А если у вас принципиальный характер или вы не умеете ждать, то может быть конфликт на почве когда вы оформите на меня мою (не вашу) землю. Верните деньги. А сотрудники риэлтерских контор тоже люди и могут на вас заслужено обидеться и не довести до руководства о межличностном конфликте на почве вашей «продуманности», экономности в период приобретения земельного участка без строения.

Самым надежным способом приобретения земельного участка по-прежнему остается все тот же договор купли-продажи, зарегистрированный в государственной регистрационной палате! Только в этом случае вы можете быть уверены, что заплатили свои деньги за тот участок, который вы выбрали и что этот участок является вашей личной собственностью!

Помните: покупка недвижимости не тот случай, когда стоит руководствоваться поговоркой: «Кто не рискует, тот не пьет шампанского!».

Не нужно рисковать, пейте ароматный чай или что вам больше нравится на участке, который являет ВАШЕЙ, а не чьей-то еще частной собственностью и вам не придется ворочаться бессонными ночами, терзая себя вопросами: обманут - не обманут? Гадания на ромашке хороши для влюбленных, а не для тех, кто желает получить гарантированное право на собственность.

Это я вам как практик советую, Виктор Правоведов



< предыдущая статья   следующая статья >
Вверх